本記事は東京都安全条例の路地状敷地について説明しています。路地状敷地に該当した場合は共同住宅の規模が小規模になったり、場合によって建築できない場合があります。
路地状敷地の見分け方と路地状敷地の建築制限について説明しています。
路地状敷地の見分け方
路地状敷地は道路から敷地をみて死角が生まれる部分の敷地のことをいいます。


道路から見て死角がある敷地のことを路地状敷地といいます。
このような敷地の場合は必ず行政に確認をする必要があります。
また、東京都では路地状敷地の場合、敷地の形状と建物の用途により、建物の制限を受ける可能性がありますので、注意が必要です。
東京都安全条例第3条(幅員の制限) ※路地状敷地に該当した場合
東京都安全条例第3条は路地状部分の幅員によって建築制限を受けるか判断するための条文となっております。
第3条の1 (路地状敷地の形態)
路地状部分の長さによって定められた幅員を確保する必要があります。以下の幅員以上確保しないと路地状敷地に建築することはできません。
- 路地状部分の長さ20m以下の場合 幅員2m
- 路地状部分の長さ20mを超える場合 幅員3m
※耐火・準耐火以外の建築物で延べ床面積200㎡超えの場合
- 路地状部分の長さ20m以下の場合 幅員3m
- 路地状部分の長さ20mを超える場合 幅員4m

第3条の2 (路地状敷地の建築制限)
第3条の2は上記の図の路地状部分の幅員が4m未満の場合は3階(耐火・準耐火の場合は4階)以上の建築物を建てることはできないと記載しています。
このように路地状敷地に該当した場合は路地状部分の長さ・幅員によって建築物に制限が加わります。
東京都安全条例第10条 特殊建築物の建築制限
第3条では路地状部分の長さ・幅員によって建築物の制限がかかることを説明しました。
第10条では特殊建築物を路地状敷地に計画した場合に建築制限がかかることを記載しています。
共同住宅は特殊建築物であるため、路地状敷地に該当した場合は以下の点を必ず確認する必要があります。
- 路地状部分の幅員が10m以上で、かつ、敷地面積が1000㎡未満であること。


以上の条件満たせば、特殊建築物の建築制限を受けない。
この条件を満たせない場合は、特殊建築物の建築制限を受けないと共同住宅を計画することはできません。
特殊建築物の建築制限は以下のようになっています。
・階数が3以下で、延べ面積が200㎡以下、かつ、住戸の数が12を超えない共同住宅で、路地状部分の長さが20m以下であるもの。
以上のように、小規模な共同住宅しか建てることができません。
その為、特殊建築物の建築制限を受けてしまう敷地の場合は、長屋で計画することが多いです。長屋は特殊建築物でない為、東京都安全条例第10条の制限は受けません。長屋を計画するうえで重要なポイントは以下の記事でまとめておりますので、参考にしていただければと思います。
まとめ
・敷地をみて死角があれば、路地状敷地に該当する。
・路地状敷地に該当した場合、路地状部分の長さ・幅員によって建築物の制限をうける可能性がある。(第3条)
・路地状敷地に共同住宅(特殊建築物)を建てる場合、条件を満たさなければ小規模建築物しか建てられない場合がある。(第10条)
以上のように路地状敷地に該当した場合は敷地の形状によって建物が小規模になったり、場合によっては建築物を建てられない場合もあります。
行政によって判断軸が異なる場合もあるので、路地状敷地に該当した場合は必ず、役所に確認することをお勧めします。
コメント
共同住宅に地下室(居室利用)設置可能ですか?
東京都安全条例上に問題はないでしょうか?
返答遅れてしまい申し訳ございません。
メゾネットタイプ(B1階-1階)であれば問題ございません。
完全地下室であれば、区によっては不可になる場合がございます。
その為、行政に確認することをお勧めします。